开发商未履行书面通知义务，是否应承担逾期交房违约责任？法院判了！

本该到交房的时间，

开发商却迟迟不发交楼通知书，

并且整整拖了你将近两年时间，

那么，

开发商未履行书面通知义务，

是否应承担逾期交房违约责任？

广州中院就审理了这么一起

商品房预售合同纠纷案件，

让我们来看看究竟是怎么回事？

基本案情

2015年5月2日，严某与广州某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：购买商品房一套，总房价为1413707元；交楼时间为2015年11月1日，交付房屋时，房地产公司应当发出交楼通知书，逾期交楼的每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。签订合同后，严某依约向房地产公司支付了房款、维修资金等款项。

2017年5月27日，因迟迟没有收到交楼通知书，严某前往涉案楼盘询问，得知开发商寄送的交楼通知所载收件地址、收件电话错误，导致交楼通知快递被退回，故严某未能实际收到交楼通知。

严某认为开发商未履行通知交楼的义务致其未依时收楼的行为构成违约，故向法院提起诉讼，请求判令房地产公司向其支付从2015年11月2日起计算至2017年5月27日的延期交楼违约金405027元，以及延迟办理产权登记的违约金10万元。

裁判结果

一审法院经审理认为：严某与房地产公司之间的合同真实有效，房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，故判决房地产公司向严某支付迟延交楼违约金405027元。

后房地产公司不服提起上诉，广州中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案是商品房预售合同纠纷，因开发商逾期交楼而导致本案纠纷。从司法裁判的角度看，本案值得探讨的是开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交楼的违约责任的问题。

01

涉案合同的效力如何认定？

严某与房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人应切实履行。

02

房地产公司是否需承担逾期交楼的违约责任？

根据法院查明的事实，涉案房屋在约定的交付时间2015年11月1日前已具备交楼条件，且依据涉案合同约定的内容，向严某发出交楼通知书是房地产公司的合同义务，如其迟延履行该义务则需承担违约责任。

本案中，房地产公司虽曾向严某发出过交楼通知，但最终因房地产公司邮寄的通知地址、电话与双方在合同中约定的严某电话、地址不符，导致严某未收到该通知，故可以认定房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，应当依约向严某支付迟延交楼违约金405027元。

03

房地产公司是否需承担逾期办证的违约责任？

根据双方合同约定，房地产公司应在该商品房交付之日起210个工作日到房地产登记机构为严某办妥产权登记，并将房地产权证交付对方，但在产权登记之前，严某应按要求办妥有关手续，否则房地产公司有权顺延为严某办理房屋产权交易过户手续的时间或迟延提交办理房屋产权交易过户所需资料，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。

房地产公司已在严某收楼之日告知其应提交的办证资料，严某未举证证明其已经将上述资料送达房地产公司，应承担举证不能的法律后果。房地产公司在未收到该资料前，依约无须承担违约责任。

房屋的交付是商品房预售合同履行中的重要环节，交楼不同于普通买卖合同中的交货，是具有显著合同程序性和专业技术性的活动。交楼的具体落实体现为开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为。

开发商按期交楼，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者履行告知义务，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。

反之，如开发商履行了书面通知义务，交楼通知按期到达预留地址，但因购房者自身的原因未能及时办理收楼，则购房者应自行承担责任。

来源：广州中院

作者：邓小春、周书宇

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